Miljarden onbenut in woningmarkt

Betaal investeringen uit betere doorstroming op de huurmarkt, stelt EIB-directeur Taco van Hoek

Mensen met hoge inkomens in een sociale huurwoning moeten óf meer huur betalen of de woning met korting kopen. Met zo'n aanpak zijn tientallen miljarden vrij te spelen op de woningmarkt.

Advies

Zelfs als de huizenprijzen hoog blijven stapelen de problemen op de woningmarkt zich op. De financiële haalbaarheid van nieuwbouw dreigt te verslechteren, want steeds vaker moet op moeilijke locaties worden gebouwd, zo blijkt uit een net verschenen advies van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid aan minister Van der Laan van Wonen.

Nog groter zijn de problemen op de huurmarkt. 'Anders dan op de markt voor koopwoningen is er nauwelijks mobiliteit. Dat komt omdat het voor mensen met hoge inkomens die in een sociale huurwoning zitten erg onaantrekkelijk is om te verhuizen naar een koopwoning', zegt directeur Taco van Hoek van het EIB. Ondertussen groeien de wachtlijsten voor huurwoningen en hebben woningcorporaties vanwege de huurregulering te weinig prikkels om te bouwen, tot onvrede van 'Den Haag'.

• Dossier Huizenmarkt
• Blog over de woningmarkt

Plan

De lijnen in zijn advies doortrekkend lanceert Van Hoek een plan om veel van de problemen tegelijk aan te pakken. Kern van het plan is om het 'scheefwonen' eindelijk aan te pakken. Momenteel wordt het inkomen van de huurder alleen getoetst als de woning wordt toegewezen. Van Hoek stelt voor dat voortaan in alle nieuwe huurcontracten de eis wordt gesteld dat het inkomen periodiek wordt getoetst, bijvoorbeeld eens per vijf jaar. Als dan blijkt dat het inkomen is gestegen boven de norm voor sociale huurwoningen komen er drie opties in beeld. De huurder moet óf een marktconforme huur gaan betalen, óf de huurwoning verlaten, óf de woning kopen met een bescheiden korting (zeg 10%) op de marktprijs.

Van Hoek: 'De baten van zo'n beleid zijn zeer omvangrijk. Het helpt de doorstroming op de woningmarkt geweldig. De markt voor koopwoningen wordt groter. De sociale huurmarkt wordt kleiner. Toch zullen de wachtlijsten voor mensen met lage inkomens korter worden omdat de sociale woningvoorraad meer op de doelgroep gericht wordt en er middelen vrij komen om extra huurwoningen te bouwen.'

Belangrijk hierbij is dat de grotere doorstroming ook grote gevolgen heeft voor de vermogens in de volkhuisvesting. Als de woningen marktconform worden verkocht realiseren de woningcorporaties grote boekwinsten en als de huren stijgen verbeteren de jaarlijkse inkomsten voor de corporaties.

Van Hoek benadrukt dat het om enorme bedragen gaat. 'Als je kijkt over een periode van veertig jaar en je maakt het vrijvallende vermogen contant naar vandaag, dan heb je het in ieder geval over tientallen miljarden euro's.'

Periodieke inkomenstoetsen zijn eerder voorgesteld. Bijvoorbeeld door Heerma in de jaren tachtig en later door VVD-minister Dekker. Wat is er nieuw aan?

'Het verschil is dat in mijn voorstel bestaande huurders worden ontzien. Dat haalt veel weerstand weg. Bestaande huurders rekenden er op dat ze altijd tegen een lage huur in hun woning konden blijven. Een inkomenstoets geeft dan het gevoel van eenzijdig openbreken van het contract. Bij nieuwe huurders speelt dat niet. Zij weten straks van tevoren waar ze aan toe zijn. De kern is dat een sociale huurwoning voor mensen veel vaker een tijdelijke oplossing gaat worden, tot het moment dat men qua inkomen zichzelf kan redden op de woningmarkt. Dat is een belangrijke cultuurverandering.'

Een nadeel van uw plan lijkt dat de overheid straks meer geld kwijt is aan hypotheekrenteaftrek terwijl de vermogenswinsten bij de corporaties neerslaan.

'Het lijkt mij dat er een convenant moet worden gesloten over de bestemming van het vrijvallende vermogen in een fonds voor een betere woningmarkt. Dat kan bijvoorbeeld voor een deel gaan naar de bouw van extra sociale huurwoningen, naar de aanpak van probleemwijken, naar duurzaam wonen of naar het financieren van onrendabele toppen bij binnenstedelijk bouwen. Kernpunt is: er valt veel geld te verdelen. Dan zijn er altijd oplossingen te vinden die voor alle partijen interessant zijn.'

Het gaat alleen om nieuwe huurders. Duurt het dan niet erg lang voordat de opbrengsten komen?

'Het is waar dat pas na vijf jaar het eerste geld binnenkomt. Maar daarna krijg je een grote, vrij goed voorspelbare jaarlijkse stroom. Omdat je dit nu al weet, kun je een deel van die middelen naar voren halen. Het is een kwestie van techniek, je kunt een constructie met voorfinanciering bedenken. '

De woningcorporaties raken een deel van hun woningen kwijt. Zitten zij daar op te wachten?

'Denkbaar is dat een deel van het vrijvallende vermogen bij de woningcorporaties blijft en dat de corporaties ook zeggenschap krijgen in het nieuwe fonds. Waar het om gaat is dat de corporaties een heldere rol krijgen in het geheel. Nu is de grief bij de corporaties dat ze hun vermogen moeten inleveren bij de Staat zonder dat daar iets tegenover staat.'

'Vergeet niet dat ook de corporaties zich storen aan scheefwonen. Corporatiebestuurders ergeren zich ook aan twee grote auto's voor de deur van een sociale huurwoning. Zij voelen nu ook al de druk van de samenleving en zoeken ook naar mogelijkheden om de mobiliteit te vergroten.'

'Er ontstaan nu allerlei constructies met sociale koop, waarbij de corporatie deels eigenaar blijft. Maar dat gaat moeizaam, de kern van het probleem is de vrijblijvendheid. Waarom zou je een woning gaan kopen die je ook tegen veel lagere kosten kan huren? Voor de helft kopen en voor de helft betalen, dat lukt nog wel, maar waarom zou je ooit alle kosten op je gaan nemen als dit niet hoeft? Ik zie daar geen oplossing in voor het vraagstuk van de doorstroming.'

Waar ligt de inkomensgrens voor een sociale huurwoning?

'Ik denk dat leidraad moet zijn het beginsel dat sociale huurwoningen er alleen zijn voor mensen die zich op de markt niet kunnen redden. Maar welke inkomensgrens daarbij hoort is een politieke beslissing. Wél zeg ik dat momenteel behoorlijke groepen mensen met flinke inkomens in sociale huurwoningen zitten.'

Belangrijk is dat de inkomenspolitiek ook weer terugkeert naar waar die thuishoort: bij democratisch gekozen vertegenwoordigers. Nu voeren de corporaties inkomenspolitiek en dit verschilt ook nog eens sterk per corporatie. Mijn plan is meer doorstroming, minder wachtlijsten én miljarden voor investeringen in de woningmarkt aan te boren.

'Vaak denkt men dat doorstroming leidt tot meer segregatie in de wijken. Maar er is niets wat belet om vrijkomende sociale huurwoningen in relatief duurdere buurten aan mensen van de wachtlijsten te geven. Belangrijk is ook dat er middelen vrijkomen om kwetsbare wijken te versterken. Je houdt dan alleen de keerzijde over dat jonge generaties niet langer kunnen rekenen op lage huren als hun inkomen stijgt. Maar is dat zo slecht? Het stimuleren van zelfredzaamheid hoeft niet ongezond te zijn.'

'Je hebt het in ieder geval over tientallen miljarden euro's.

Er valt veel geld te verdelen'