DTZ Zadelhoff ziet vastgoedinvesteringen aantrekken in 2010

Door Anton Reijinga en Archie van Riemsdijk

Van FD.nl/DJ



AMSTERDAM (FD.nl/DJ)--DTZ Zadelhoff verwacht dat de investeringen in vastgoed in 2010 hoger zullen liggen dan in 2009. Rendementen, met name voor hoogwaardige objecten, zullen stabiliseren.

Dit blijkt dinsdag uit de presentatie van de visie op 2010 van de vastgoedadviseur. "Er is meer beweging op de beleggersmarkt en een aantal buitenlandse investeerders is weer op zoek naar Nederlands vastgoed", aldus bestuursvoorzitter Cuno van Steenhoven.

De marktleider in vastgoedadvies schat dat in 2009 euro 3,1 mrd is geinvesteerd in Nederlands vastgoed, een daling van 50% ten opzichte van 2008. Voor 2010 projecteert het makelaarskantoor dat het investeringsvolume zal aantrekken tot ongeveer euro 1 mrd per kwartaal, waarbij het totaal voor dit jaar op minimaal euro 4 mrd uit komt.

Partner Frans van Toor wijst op onderzoek dat aantoont dat er ten opzichte van 2009 in 2010 weer twee keer zo veel kapitaal beschikbaar is voor investering in vastgoed. Dit kapitaal zit volgens hem onder meer bij vastgoedfondsen, institutionele beleggers en vermogende partijen uit het Midden en Verre Oosten.

In de nationaliteit van buitenlandse investeerders heeft de laatste jaren een verschuiving plaatsgevonden, zegt Van Toor. Angelsaksische investeerders lijken zich terug te trekken, terwijl Duitsers en in mindere mate Fransen juist meer zaken doen. Beleggers van eigen bodem blijven evenwel veruit de grootste investeerders.

Van Toor signaleert dat vooral naar de topcategorie van nieuwe en verhuurde panden vraag blijft. Hiervan verwacht hij dat het prijsverloop "na de correctie van 2008-2009, nu stabiel tot stijgend" zal zijn. Het bruto aanvangsrendement voor kantoren op goede locaties in Nederland heeft zich volgens DTZ Zadelhoff afgelopen jaar gestabiliseerd rond de 7%.

"Daarmee zitten we weer op het prijsniveau van 2004", aldus Van Steenhoven. Wie voordien heeft gekocht zit volgens hem dan ook goed. Hij is verder niet bezorgd over gedwongen verkopen. Ook banken zouden inzien dat "daar niemand mee gediend is" en panden daarom liever "naar zich toe trekken" dan te veilen.

De Nederlandse kantorenmarkt kende in 2009 een terugval van de opname van verhuurbaar vastgoed met 35%. Dit cijfer komt overeen met de verwachting die DTZ Zadelhoff uitsprak na de eerste helft van het jaar, toen de daling 40% bedroeg.

De gemiddelde huurprijs daalde met 2,7%, tot gemiddeld euro 146 per vierkante meter per jaar, onder invloed van een daling van het aantal kantoorbanen met 1,4% en een stijging van het aanbod met 12%.

Het cijfer waar beleggers, en ook DTZ Zadelhoff zelf, zich het meest zorgen over maken is de verder oplopende leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt. Deze steeg in 2009 naar 13,3%, van 12% in 2008.

Van de ruim 6,2 mln vierkante meter leegstand is volgens Van der Sluys 15% structureel van aard. Deze onverhuurbare kantoorruimte zou wellicht deels moeten worden herbestemd, of zelfs gesloopt, stelt de onderzoeker, om dit structurele overschot terug te dringen.

Naast de oplopende leegstand die zichtbaar is in de cijfers, signaleren de onderzoekers van DTZ Zadelhoff ook een aanzienlijke "verborgen leegstand": bedrijven die zijn gekrompen en een deel van de gehuurde ruimte onbenut laten. Het zou gaan om zo'n 600.000 vierkante meter.

Deze verborgen leegstand zal het marktherstel vertragen, waarschuwen de onderzoekers. Als bedrijven weer gaan groeien, zullen ze immers eerste de verborgen leegstand opvullen voordat ze op zoek gaan naar een grotere ruimte.

De onderzoekers signaleren een verscherping van de tegenstelling tussen toplocaties en mindere locaties op de Nederlandse kantorenmarkt, onder invloed van een aantal trends.

Een daarvan is de verwachte regionale verschuivingen in de bevolkingsontwikkeling in de komende decennia, met name een toenemende concentratie op de Randstad en enkele andere stedelijke gebieden in het land. "Nederland wordt kleiner", vat DTZ Zadelhoff deze trend samen.

De behoefte aan kantoorplekken daalt, nu het nieuwe werken een vlucht neemt, met flexibele werkplekken en de mogelijkheid van thuiswerken. Hierbij gaan kantoren uit van een bezettingsgraad van 70%, in plaats van volledige bezetting.

Tegelijkertijd is er meer belangstelling voor kantoorruimte in de kernen van grote steden en dichtbij stations, waardoor er ondanks de krimpende markt sprake is van "binnenstadschaarste". De populariteit van kantoren op een "levendige" omgeving gaat uit van de kantoormedewerkers, die graag ergens een broodje willen kunnen eten als ze naar buiten gaan.

Waar het op de kantorenmarkt duidelijk winter is, is het op de markt voor winkelvastgoed "plaatselijk glad", zegt Van der Sluys. Op A-locaties is de leegstand nog minder dan 2% en zijn de huurprijzen nog niet of nauwelijks gedaald.

De onderzoeker merkt op dat er bij het winkelend publiek vooral behoefte is aan "spannende kleine locaties", die nieuwe toplocaties kunnen worden. Dit in tegenstelling tot de locaties met doorsnee winkelketens die in elke hoofdwinkelstraat te vinden zijn.



Door Anton Reijinga en Archie van Riemsdijk; FD.nl/DJ; anton.reijinga@dowjones.com; +31-20-5890270